“Vivienda a reformar” indica que el inmueble necesita obras relevantes (no solo pintura o cambios superficiales) para alcanzar un estándar de habitabilidad y mercado. Para saber si compensa, estima el valor post-reforma (comparables ya renovados) y réstale: precio de compra + costes totales de reforma + impuestos/gastos + colchón del 10–15%. Si el margen resultante es positivo y acorde a tu objetivo (usar, alquilar o revender), compensa.
Guía práctica para propietarios y compradores en España: definición, costes, método de cálculo y ejemplo.
¿Qué significa realmente “vivienda a reformar”?
Cuando un anuncio indica “a reformar” implica que la vivienda requiere obras sustanciales para adecuarla a estándares actuales de seguridad, eficiencia, confort o distribución. No se trata de un simple “lavado de cara”; suele involucrar instalaciones (electricidad, fontanería), carpinterías, baños/cocina, suelos, falsos techos y, a menudo, cambios de tabiques.
Comparativa rápida:
- A reformar: necesita intervenciones estructurales o de instalaciones. Habitable solo con reservas.
- Para actualizar: funciona, pero está desfasada (muebles, alicatados, pintura). Obras menores.
- A entrar a vivir: lista sin obras, salvo gustos personales.
Qué revisar antes de hacer números
Estructura y envolvente
Observa fisuras, deformaciones y humedades. En edificios antiguos, confirma si existe ITE/IEE favorable y derramas previstas en la comunidad (cubierta, fachada, ascensor). Una envolvente deficiente puede disparar el presupuesto (aislamientos, ventanas, puentes térmicos).
Instalaciones críticas
Electricidad con toma de tierra y cuadro actualizado; fontanería en cobre o multicapa; ventilación en baños y cocinas; calefacción (estado de caldera, radiadores o climatización). Cambiar instalaciones suele concentrar gran parte del coste.
Distribución y luz
Valora si la planta permite cocina abierta, dormitorio extra o suite. La orientación y los huecos a patio/ calle condicionan tanto el confort como la revalorización.
Normativa y licencias
En reformas integrales suele exigirse licencia de obra (mayor o menor, según municipio) y proyecto técnico cuando se afectan elementos estructurales o comunes. Confirma además requisitos acústicos, de accesibilidad y gestión de residuos de construcción.
Costes orientativos por partidas (guía práctica)
No hay un precio único. Depende de superficie, ciudad, calidades y complejidad. Como horquilla de referencia en España, muchas reformas integrales se mueven en cifras por m² que engloban varias partidas. A efectos de estimación, desglosa:
| Partida | Qué incluye | Indicadores de coste (orientativos) |
|---|---|---|
| Demoliciones y desescombro | Retirada de tabiques, sanitarios, suelos, escombros y contenedor | 3–8% del presupuesto |
| Albañilería | Tabiquería, nivelaciones, yesos, falsos techos | 10–20% |
| Instalación eléctrica | Cableado, cuadro, mecanismos, boletín | 8–12% |
| Fontanería y saneamiento | Tuberías, desagües, llaves, pruebas | 8–12% |
| Climatización/calefacción | Caldera/ bomba calor, radiadores/ splits, conductos | 8–15% |
| Carpinterías y ventanas | Puertas interiores, puerta blindada, ventanas eficientes | 12–20% |
| Cocina y baños | Mobiliario, encimera, sanitarios, mamparas | 15–25% |
| Revestimientos y suelos | Tarima/ gres, pintura, alicatados | 10–18% |
| Honorarios y licencias | Arquitecto/arquitecto técnico, tasas, seguridad y salud | 6–12% |
| Imprevistos | Contingencias técnicas o de precio | 10–15% de colchón |
Consejo: exige presupuestos por partidas y calidades detalladas. Evita “precio cerrado” sin mediciones.
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Método para saber si compensa (fórmula sencilla)
El criterio práctico es el margen post-reforma (MPR). Trabaja con datos del mercado local (comparables reformados) y aplica:
MPR = Valor post-reforma estimado (VPR) – [ Precio de compra + Coste total de reforma + Gastos/Impuestos + Colchón 10–15% ]
Interpretación:
- Uso propio: que el MPR sea ≥ 0 y la vivienda cumpla tus requisitos de ubicación y tamaño.
- Inversión para alquilar: además de MPR ≥ 0, calcula rentabilidad neta esperada tras la reforma.
- Compra-venta (flip): busca MPR suficiente para cubrir riesgo, tiempo y fiscalidad.
Ejemplo rápido (números redondos)
Un piso de 70 m² en zona consolidada. Comparables reformados se venden en torno a 3.400 €/m² ⇒ VPR ≈ 238.000 €.
- Precio de compra: 160.000 €
- Reforma integral estimada: 42.000 €
- Gastos e impuestos (aprox.): 16.500 €
- Colchón 10%: 4.200 €
MPR = 238.000 – (160.000 + 42.000 + 12.000 + 4.200) = 15.300 €. Si tu objetivo es vivir y el piso encaja, compensa. Si buscas flip, quizá es corto; habría que negociar precio o ajustar reforma.
Checklist de riesgos ocultos
- Humedades capilares o filtraciones en muros y cubierta.
- Instalación eléctrica antigua sin toma de tierra.
- Fachada y patios con derramas pendientes.
- Altura de techos insuficiente tras falsos techos/aislamientos.
- Carpinterías de mala estanqueidad y puentes térmicos.
- Reformas previas sin licencia (regularizaciones).
Licencias, ayudas y financiación
Consulta en tu ayuntamiento si tu obra exige obra menor o obra mayor y qué documentación técnica se requiere. Valora hipoteca con reforma (algunas entidades permiten financiar obra con certificación de obra y pagos por hitos) y revisa posibles ayudas a la rehabilitación energética vigentes según comunidad autónoma.
Cómo negociar y cómo anunciar una vivienda “a reformar”
Negociación
- Lleva presupuesto estimado de reforma para justificar tu oferta.
- Apoya con comparables reformados (VPR) y plazo/ riesgo de obra.
- Si hay derramas aprobadas, descuéntalas explícitamente en la negociación.
Publicación del anuncio
- Etiqueta correcta: “a reformar” (no “para actualizar” si requiere obra integral).
- Planos con propuesta de distribución y renders o moodboards.
- Fotos honestas + 2–3 visualizaciones del antes/después.
- Incluye desglose de partidas estimadas y plazos orientativos.
- Multipublica en portales para maximizar alcance y testear interés por precio.
Recursos útiles y referencias
- Guías prácticas de rehabilitación y vivienda del MITMA.
- Orientaciones de consumo y contratos de obra en la OCU.
Preguntas frecuentes
Ejemplo de workflow (HowTo) para decidir en 7 pasos
- Define objetivo (vivir, alquilar, revender).
- Solicita ITE/IEE y actas de comunidad.
- Haz visita técnica con mediciones.
- Pide 2–3 presupuestos por partidas.
- Calcula VPR con comparables reformados.
- Aplica la fórmula del MPR con colchón 10–15%.
- Toma decisión y planifica licencias y calendario de obra.
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