En muchísimos casos y por una amplia variedad de motivos, las circunstancias de la vida pueden obligarnos a vender el piso que compramos con tanta ilusión.En muchos casos, la compra de la vivienda se financió con un préstamo hipotecario, la famosa hipoteca. Esa hipoteca con la cual nos hemos comprometido a pagar una cuota durante 20, 30 e incluso 40 años.

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El inesperado crecimiento de la familia, un divorcio, un cambio de trabajo a un sitio lejano, algún giro económico que dificulte los pagos de la deuda… son circunstancias que pueden empujarnos a vender piso con hipoteca.

El compromiso impuesto por una hipoteca hace pensar a muchos que no pueden vender sus casas hasta que dicha deuda con el banco se haya cancelado. Esto les hace darle muchas más vueltas de las necesarias al asunto. La realidad es que sí, vender casa con hipoteca es algo perfectamente posible y que no supone problema alguno a las partes involucradas.

Básicamente las tres opciones que tienes para vender casa con hipoteca son la cancelación de la misma, su subrogación de la hipoteca y en caso de adquirir un nuevo inmueble, se puede estudiar el solicitar una hipoteca puente.

En las siguientes líneas, hablaremos de las opciones que los propietarios de inmuebles tienen para vender sus pisos en caso de que tengan una deuda hipotecaria con el banco.

Cancelación de la Hipoteca

La opción más corriente cuando se busca vender piso con hipoteca es la cancelación de la misma al banco. El vendedor, para poder vender, deberá cancelar en su totalidad todas las cargas que tenga sobre la finca. De otra forma, nadie va a aceptar comprarla.

Pueden darse dos circunstancias previas a la cancelación de la hipoteca y se definen por el importe final de la venta. Básicamente si el precio de venta del piso o casa está por encima del valor de la deuda hipotecaria pendiente o si el precio de mercado ha bajado y no permite vender por un precio mayor a la deuda pendiente.

Pero, ¿cuál es la diferencia entre un caso y el otro? Sencillamente, si se fija un precio de venta mayor que la deuda hipotecaria pendiente, se puede efectuar la cancelación directamente ante notario. El pago del precio se dividirá en dos partes,  por un lado un cheque o transferencia bancaria directamente para la entidad que otorgó el préstamo, y el resto, se entregará en cheque bancario a nombre de la propiedad.

Para poder efectuar la operación, el vendedor tiene que solicitar a su banco un Certificado de Deuda Pendiente con fecha del día de la firma. Este documento certifica ante el notario el importe pendiente de la hipoteca concedida en su día para la compra. Con este certificado se podrá fijar el importe que corresponde a la cancelación y el resto que quedará en manos del vendedor. Habitualmente, cuando el comprador a su vez quiere hipotecar el inmueble, se encontrará con que el nuevo banco solicita una provisión de fondos para efectuar la cancelación registral de la deuda del vendedor. Para ello retiene un importe hasta que, en efecto, la deuda se haya cancelado registralmente. De no cancelarse,  no se podría registrar la nueva hipoteca del comprador. Los gastos de notario, y registro de la cancelación de hipoteca corrren a cuenta del vendedor, es decir, del titular de la hipoteca que se quiere cancelar.

Ahora, ¿qué pasa si el precio de venta de la casa es inferior al valor de la deuda hipotecaria pendiente? Sencillamente, el importe se deberá utilizar totalmente para cancelar parcialmente la hipoteca, y la deuda restante se tendrá que renegociar con el banco acreedor.

Aunque parezca improbable, ésta es una situación que se ha dado con frecuencia en España en los últimos años.  Muchas personas compraron durante la burbuja inmobiliaria, entre 2006-2008, a precios significativamente más elevados en comparación con el mercado actual. Luego, llegó la crisis y muchos se vieron obligados a vender sus propiedades a un precio menor que el de compra. Si originalmente compraron con la ayuda de una hipoteca concedida en momentos de bonanza con valoraciones muy altas del inmueble, y por importes en muchos casos superiores al 100%, es probable que la deuda existente supere el precio de mercado de la propiedad. Por ello, al momento de vender, el precio de venta era insuficiente para la cancelación total de la deuda. Esta situación no es habitual, sobretodo cuando las entidades son conservadores y no aprueban hipotecas por encima del 80% del valor del inmueble.

Subrogación de la Hipoteca

En términos muy simples, la subrogación de la hipoteca consiste en transmitir de forma negociada la deuda hipotecaria existente al nuevo dueño del inmueble. Por supuesto, para poder acceder a esta opción será necesario que el banco apruebe tal subrogación después de estudiar el perfil de riesgo del comprador y definir si éste será capaz de pagar la deuda.

Mientras que es una excelente opción para olvidarse de la deuda pendiente, mucho depende del banco. Hay que tener en cuenta que básicamente se le está pidiendo a la entidad bancaria que olvide el compromiso económico que nosotros tenemos y pase a cobrarle a un nuevo deudor que desconoce. Por este motivo, el equipo bancario pasa a estudiar al comprador para definir si éste es apto para asumir una hipoteca por el importe pendiente.

Una ventaja adicional en la subrogación de la hipoteca es que cuando se acude a esta opción, las partes se ahorran pagar la tasa del impuesto de AJD (Impuestos de Actos Jurídicos Documentados). También hay ahorros considerables en los gastos de notario y registro. El vendedor se va a ahorrar los gastos de cancelación de hipoteca, notario y registro.

La subrogación de hipoteca se utiliza muy frecuentemente en la venta de obra nueva. El promotor, financia las obras con una préstamo hipotecario, que se divide proporcionalmente entre todos los pisos de la promoción. El comprador, podrá valorar si le interesa subrogar la hipoteca que firmó el promotor en unas condiciones preestablecidas. De esta forma se ahorra bastante en impuestos y gastos de constitución.

La conclusión es que sí que se puede vender un inmueble con hipoteca, pero en el momento de la transmisión se tienen que haber hecho todas las gestiones para que el piso o casa queden libres de cargas y el nuevo propietario lo pueda inscribir a su nombre.

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